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成都重庆杭州前三!新一线榜单是楼市投资地图吗?

时间:2020-06-15 07:12来源:未知 作者:admin 点击:

  成都再次蝉联新一线之首。与去年相比,合肥和佛山取代了昆明、宁波,首次进入新一线城市名单。

  随着国家经济社会的发展,越来越多的城市被处于崛起状态。除了公认的北上广深是铁打的一线,五花八门的排行榜从来排不出公论。

  而且相似的概念又被赋予了不同的叫法,如:新一线线、强二线等,让人愈发困惑。

  1988年,宝洁(P&G)进入中国,作为快消行业巨头,市场调查必不可少。城市等级的划分,最初是一个帮助企业,尤其是外资企业决策的市场调研工具。但是类似的划分更多的只限于市场研究或商业领域内部。

  “几线城市”的说法变得耳熟能详,还是房地产行业的功劳。因为城市等级可以有效帮房地产商划分了投资地域,随着房价飙涨,房地产商对房地产市场的定义和分类被广泛报道与传播,一二三四线城市就此逐渐变成了深入人心的概念。

  大概在2000年左右,当时在多重因素的作用下,北上广深是全国房地产市场规模最大的地区,其房价也最早与其他地区拉开差距。此后,一线城市的叫法逐步约定俗成。

  如今情况早已大不同,如果再按房地产市场规模来划分,一线座。近年,杭州、武汉、成都等强省会城市,无论是土地出让金、一手房成交量、一手房成交金额都毫不逊色于一线城市。

  注意上图,重庆的数据,按照该市最新城区划分,还仅仅是中心城区的数据,和其他城市可以对标的主城都市区远不止这个销售面积。

  需要特别补充的是,几线城市的划分完完全全属于民间概念。除了4座一线之外,谁二线、谁三线,更多是由不同房地产商自行决定的。

  而在官方层面,则侧重用人口规模来划分。不过在2014年国务院《关于调整城市规模划分标准的通知》中,官方和民间倒是非常有默契。

  注意,国务院只是划分了等级,并未公开说具体城市什么等级。如下图,这是杠杆地产根据住建部年鉴的统计。

  2018年主要城市城区人口 数据来源住建部《2018年城市建设统计年鉴》 统计制图杠杆地产·道一

  回到正题。只不过,在北上广深之外的大多数,总觉得二线城市的头衔不好听,强二线不也是二线吗?

  与此同时,中国市场广阔,新兴产业的发展和转移,也使很多不在一线之列的城市实力大增。于是大家需要一份全新的榜单和头衔来肯定自己,并给未来以信心。

  这也是2013年一财周刊提出“新一线城市”,一登场就夺人眼球并且多年热度不减的根本原因。

  对,杠杆地产没说错,人家榜单的名字叫城市商业魅力排行榜,不是新一线城市排行榜。

  只是一财的城市商业魅力排行榜是按照一线、新一线、二线、三线、四线和五线来划分等级的。当时由于“新一线”是一个新概念,这份商业魅力排行榜才渐渐变成了人们口中的新一线排行榜。

  《城市商业魅力排行榜》的厉害之处在于:它第一次以量化排行的方式,证明了“北上广深”这个排序符合既有的参数指标,又在本来模糊的二线城市阵营中进行了相对清晰的划分。

  该榜单受欢迎的另外一个原因是:它有别于传统的唯GDP排名论,而是综合了涉及城市的诸多元素,因而与单调的GDP排名榜形成一种有趣的可资参考的反差。

  不同的机构在进行城市排名的时候,援引的评价指标各不相同。比如领事馆、机场航线、火车站规模等来衡量城市的枢纽性与通达度,上市公司数量和总市值、独角兽企业数量等则反映城市的赚钱机会。

  回到人的尺度,一座城市的品牌集聚、基础商业的覆盖程度,以及网购和夜间活跃度,则标注着这座城市生活便利程度。“新一线”帮我们打开的,正是城市与普通人相连接的商业世界的维度。

  商业的活跃、生活方式的有趣,其落脚点是每一个个体。“新一线”的侧重点是:在哪座城市,会有更好的消费环境,有更多元的生活方式选择。杠杆地产说得更直白一点:就是在哪些城市花钱更爽。

  成都多年蝉联第一,未必是营销。而是成都的的确确、完完全全契合新一线城市的评价体系。

  或者杠杆地产这样说:只要“新一线”排名的指标不变,成都可以长期稳居新一线之首。

  因为人家这几年本来就是以成都为榜样的。何况西安无以伦比的国际知名度和传统大区中心的地位,也确实有良好的商业基础。

  合肥入列毫不意外。从商业维度衡量,省会城市本来就更占优。何况合肥这几年的发展真心不弱。

  而佛山的入列,除了自身经济实力之外,与广州的同城融合以及受益于大湾区概念,都是原因。

  GDP不弱的宁波出局,同样可以用这套逻辑解释。宁波虽然制造业底子扎实,对GDP贡献很多,但服务业却一直存在短板,按新一线的评价体系,本身就是属于不讨喜的那类。

  线年重庆GDP排名全国第5,与第4的广州差距很小。作为制造业功底最为雄厚的内陆城市,在主打商业的新一线榜单上,也没有落后成都太多。难能可贵。

  说到这里,相信大家应该很清楚了,新一线城市排名更多是一份消费、旅游、度假指南,而不是一份投资地图。

  不信,大家可以回忆回忆,去年十一长假接待游客最多的城市,与2020年新一线的前几名高度重合:重庆、武汉、成都、杭州、西安悉数在列。

  细品一财新一线大评选维度,除去城市枢纽性(枢纽好像也没有水运)以外,剩余的指标的打分(商业资源聚集度、城市人活跃度、生产方式多样性、未来可塑性)都具有一定的主观性。

  这也是新一线城市榜单无法完全作为投资依据的原因。消费和投资的逻辑,还是很大不同。

  不过,将诸如杭州、南京、武汉、重庆、成都这样,经济社会发展程度被广泛认可的强二线城市划入新一线。无论就城市定位,还是指导个人前途发展,抑或是投资而言,确有其合理性。

  上面杠杆地产也说了,与GDP排名的差异性,正是新一线榜单有趣的地方。但想要投资,还是多几份榜单比对。更重要的是,要根据实际情况,理性思考。

  说了这么多,真相是:时至今日,依旧没有一座城市,具备单挑北上广深,尤其是北上深的实力。

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